Immobilien, Land- und Forstwirtschaft im Ausland

Grund und Boden sind ein nicht vermehrbares, und damit bereits per se wertvolles Gut. Außerdem hat auf eigenem Grund zu stehen für viele Menschen eine besondere emotionale Bedeutung. Grund und Boden sind eine sehr unmittelbare Form von Eigentum, insofern haben Menschen immer danach getrachtet, Eigentum an Immobilien zu erwerben und zu vermehren.

Bei der FINAD raten wir unseren Kunden seit vielen Jahren, einen hohen Anteil ihres Vermögens in Sachwerte zu investieren. Dazu zählen neben Aktien, Gold oder weiteren physischen Wertanlagen wie Kunst- oder Oldtimersammlungen natürlich vor allem auch Immobilien in allen möglichen Formen, von Wohnimmobilien über Gewerbeimmobilien bis zu land- und forstwirtschaftlichen Flächen, und das fast weltweit. In der FINAD gibt es eine Reihe von Partnern mit jahrelanger Immobilienexpertise. Einige betreiben sogar ihre eigene Land- und Forstwirtschaft. Aufgrund der Vielzahl von Investitionen unserer Kunden in den letzten Jahren wurde ein umfangreiches Wissen für internationale Immobilien erarbeitet. Zusätzlich hat FINAD ein grosses Netzwerk mit Immobilienspezialisten für einzelne Märkte und Sektoren aufgebaut.

Wohn- und Gewerbeimmobilien
Eine wachsende Bevölkerung in Verbindung mit steigendem Wohlstand führte in den letzten 10 bis 15 Jahren zu einer besonders hohen Nachfrage nach Wohneigentum. Eine Immobilie in den großen Ballungsräumen der Welt war in den letzten Jahrzehnten fast immer ein gutes Investment. Viele Städte leiden unter Wohnraummangel, weswegen die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Allerdings steigt durch die zunehmende Entkoppelung von Immobilienpreisen und Einkommen das Risiko für sinkende Preise. Und gerade durch die explodierenden Wohnkosten in vielen Städten werden auch vermehrt Einschränkungen in der Verfügungsgewalt über Immobilien gesetzlich verankert, oft vor allem für Ausländer. Die Schweiz hat eine lange Tradition der Verkehrsbeschränkungen am Immobilienmarkt, auch Österreich ist, vor allem in Tourismusgebieten oder bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, eher restriktiv. Dänemark hat schon lange, Neuseeland seit kurzem, die Möglichkeiten für Ausländer, Immobilien zu kaufen, beschränkt.

In einigen Ländern wie in Deutschland kamen, nicht nur durch die Wiedervereinigung, auch grössere Pakete an Mietimmobilien auf den Markt, welche durch die niedrigen Zinsen leicht zu finanzieren waren. In Folge dessen entstand ein immer schnellerer Preisauftrieb für Wohnimmobilien, der verstärkt durch die aktuelle Situation des Coronavirus, noch länger andauern könnte – sofern die oben erwähnten gesetzlichen Einschränkungen nicht zu exzessiv angewendet werden. Vergessen darf man allerdings nicht, dass solche Preisspiralen auch immer ein Ende finden, so wie beispielsweise in Spanien 2011.

Gewerbeimmobilien sind als Investition komplexer, da hier neben der Lage noch viele andere Faktoren wie Wiederverwendbarkeit für neue Mieter, Qualität der Mieter, Veränderungen im ökonomischen Umfeld als auch im Konsumentenverhalten direkten Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben können. Zu beobachten sind solche Effekte derzeit durch die COVID bedingten Einschränkungen bei Hotels und Restaurants. In vielen Ländern führt die Pandemie zu Schliessungen von Hotels, die dadurch ihre Pacht nicht mehr zahlen können und Mieterlässe für Restaurationsbetriebe, welche in einigen Ländern sogar gesetzliche Grundlagen haben.

Um auch gegen solche unerwarteten Risikoszenarien abgesichert zu sein, erarbeiten wir mit unseren Kunden die Risikoneigung und das Investitionsziel. In den letzten Jahren wurden auf dieser Grundlage für unsere Kunden Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland, Spanien, England, Skandinavien und den USA evaluiert und vermittelt.

Einer der wichtigsten Aspekte einer Immobilienakquisition ist die oft unterschätzte Verwaltung, welche einen wichtigen Baustein einer renditestarken Immobilie darstellt. Dies trifft nicht nur für die verwaltungsintensiven Landwirtschaften zu, sondern für alle Arten von Immobilien. Vertrauenswürdige und professionelle Verwaltungen sind rar und oft stark ausgelastet. Durch unser langjähriges Netzwerk an Partnern konnten wir bereits vielen Kunden Unterstützung anbieten.
Die Analyse der steuerlichen und erbrechtlichen Aspekte einer Immobilienakquisition im Ausland stellt einen weiteren wichtigen Punkt dar. Die Arbeit der FINAD umfasst neben der Evaluierung (Due Diligence) der Immobilie und Unterstützung bei rechtlichen und steuerlichen Themen nach dem Erwerb, auch die Überwachung der dann mit der Verwaltung der Immobilie betrauten Drittparteien.

Land- und Forstwirtschaft
Investitionen in Land- und Forstwirtschaft sind sowohl Investments in Immobilien als auch in Rohstoffe, nämlich Holz und/oder Nahrungsmittel. Dazu kommt dann noch die relativ neu auch als Geschäftsmodell entdeckte Möglichkeit, im Wald CO2 zu speichern.

Unsere Kunden haben in den letzten Jahren in land- und forstwirtschaftliche Flächen in Deutschland und Österreich, Tschechien und der Slowakei, Schweden und Norwegen, Ostkanada und den USA, Uruguay und Argentinien investiert. Zudem wurden immer wieder Flächen in Lettland, Schottland, Frankreich und Italien vereinzelt angeboten und von uns bewertet.

Die erste Frage ist meistens die nach dem Preis. Ein Vergleich der Hektarpreise ist aus unserer Erfahrung wenig zielführend, da sowohl der Holzvorrat als auch der Holzzuwachs berücksichtigt werden müssen. Die nachfolgende Tabelle soll aber dennoch versuchen, einen Preisüberblick zu bieten. Länder, in denen Grunderwerb für Ausländer schwierig (geworden) ist, wie Neuseeland, oder die politisch nicht stabil sind, wie in Afrika oder Südamerika, sind nicht inkludiert.

Vor allem in Europa, beispielsweise in Deutschland, Österreich und Schweden, aber auch Italien und Frankreich durchläuft der Hektarpreis, in Abhängigkeit von der Größe der Fläche, eine Kurve. Am Beispiel Deutschland zeigt sich: Sehr kleine Flächen bis 10 oder max. 20 Hektar sind etwa doppelt so teuer wie Flächenangebote zwischen 20 und 75 Hektar (Eigenjagdgröße, in Österreich ca. das Doppelte). Kleine Eigenjagden zwischen 75 und 200 Hektar sind wiederum bezogen auf den Hektarpreis teurer als sehr große Eigenjagden.

Sehr kleine Waldflächen und kleinere Eigenjagden werden mit einem hohen Maß an Liebhaberei erworben und weniger aus wirtschaftlichen Aspekten. Die Kombination aus sicherer „Sparbüchse“ und Freizeitwert treibt die Gebote in die Höhe. Ab einer gewissen Größe fallen dann die „Kleinanleger“ heraus und es erwerben vorwiegend Käufer mit wirtschaftlichem Interesse. Diese scheiden dann wieder ab Eigenjagdgröße aus, da der Preissprung für sie nicht darstellbar ist. Ab einer Größe von mehr als 500 Hektar spielt dann auch wieder die Wirtschaftlichkeit eine Rolle und der Liebhaberzuschlag fällt ab. Eine Investition in Land- und Forstwirtschaft ist also selten emotionslos. Ein klassischer Fall für einen unabhängigen, objektiven Berater…

Schlussfolgerungen
Nachdem wir in unserer Serie Lehren aus der Corona-Krise ziehen, wollen wir abschließend noch zwei entscheidende, aktuelle Aspekte eines Immobilieninvestments herausgreifen:

In der Diskussion um Vermögenssteuern werden Immobilien oft als «leichte Beute» betrachtet, da sie ihrem Namen entsprechend immobil sind, sich also einer Besteuerung im entsprechenden Land nicht entziehen können. Die damit einhergehenden Risiken können nur durch eine entsprechende geographische Streuung von Immobilienvermögen minimiert werden. Deshalb ist uns die internationale Ausrichtung unserer Dienstleistung so wichtig.

Bei vielen Investoren kommt zum Bedürfnis einer guten Anlage auch noch der Wunsch hinzu, einen Vermögenswert in einem Teil der Erde zu besitzen, der in Krisenzeiten Sicherheit, Stabilität und Refugium bietet. Die Corona-Krise hat uns gelehrt, wie ein Shutdown vor allem auf nationaler Ebene nicht nur zu wirtschaftlichen Einschränkungen führte, sondern vor allem innerhalb nur weniger Tage zu einer massiven Einschränkung der persönlichen Freiheit und der Reisefreiheit. Eine «Flucht» nach Neuseeland zum Beispiel wäre vermutlich kaum mehr zu organisieren gewesen. Selbst das Überschreiten von EU-Grenzen wurde ohne den richtigen Pass oder Familienangehörigen in dem spezifischen Land fast unmöglich. Gerade wenn man Immobilien für ein persönliches oder familiäres Krisenszenario plant, sollte man auch überlegen, welche Länder in so einem Fall wie und in welchem Zeitraum erreichbar wären.

von Dr. Clemens Gregor und Dr. Dominik Lamezan-Salins