La tierra es un producto no renovable y, por lo tanto, valioso en sí mismo. Además, estar en la propia tierra tiene un significado emocional especial para muchas personas. La tierra es una forma muy directa de propiedad. En este sentido, la gente siempre ha buscado adquirir y aumentar la propiedad de Inmuebles.

En FINAD, hemos aconsejado a nuestros clientes durante muchos años que inviertan una alta proporción de sus activos en bienes reales. Además de las acciones, el oro u otras inversiones físicas como las colecciones de coches antiguos, estos incluyen por supuesto sobre todo bienes inmuebles en todas las formas posibles, desde la propiedad residencial a la propiedad comercial y a las tierras agrícolas y forestales, y esto casi en todo el mundo. En FINAD tenemos socios que tienen muchos años de experiencia en inversiones inmobiliarias y que incluso dirigen ellos mismos las operaciones agrícolas y forestales. Debido al gran número de inversiones realizadas por nuestros clientes en los últimos años, hemos adquirido un amplio conocimiento de los inmuebles internacionales. Además, FINAD ha establecido una gran red de especialistas en inmuebles para mercados y sectores individuales.

 

Inmuebles residenciales y comerciales
El crecimiento de la población, combinado con el aumento de la prosperidad, ha provocado una gran demanda de propiedades residenciales en los últimos 10 a 15 años, especialmente en el sector residencial. Una propiedad en las principales conurbaciones del mundo casi siempre ha sido una buena inversión en las últimas décadas. Muchas ciudades sufren de escasez de viviendas, por lo que los precios de los inmuebles han aumentado considerablemente en los últimos años. Sin embargo, la creciente desvinculación entre los precios de los bienes inmuebles y los ingresos está aumentando el riesgo de que los precios bajen. Y es precisamente debido a la explosión de los costos de la vivienda en muchas ciudades que las restricciones al poder de disposición sobre los bienes inmuebles se consagran cada vez más en la legislación, a menudo sobre todo para los extranjeros. Suiza tiene una larga tradición de restricción de la circulación de bienes en el mercado inmobiliario, y Austria también es bastante restrictiva, especialmente en las zonas turísticas o en el caso de los terrenos agrícolas y forestales. Dinamarca ha restringido desde hace mucho tiempo, y recientemente Nueva Zelandia, las posibilidades de los extranjeros de comprar propiedades.

En algunos países como en Alemania, no sólo por la reunificación, sino también salieron al mercado paquetes más grandes de propiedades de alquiler, que eran fáciles de financiar debido a los bajos tipos de interés. Como resultado, el precio de la propiedad residencial ha ido evolucionando a un ritmo cada vez más rápido, lo que en nuestra opinión, agravado por la situación actual del coronavirus, podría durar aún más tiempo, siempre que las restricciones legales mencionadas anteriormente no se apliquen en exceso. Sin embargo, no hay que olvidar que tales espirales de precios siempre encuentran un final, como en España 2011.

Las propiedades comerciales son más complejas como inversión, porque hay muchos otros factores además de la ubicación, como la reutilización para nuevos inquilinos, la calidad de los inquilinos, los cambios en el entorno económico y el comportamiento de los consumidores pueden influir directamente en el valor de una propiedad. Esos efectos pueden observarse actualmente en hoteles y restaurantes debido a las restricciones relacionadas con el COVID. En muchos países, la pandemia da lugar al cierre de hoteles, que ya no pueden pagar su alquiler, y a remisiones de inquilinos para restaurantes, que en algunos países incluso tienen una base jurídica.

A fin de estar protegidos contra esos escenarios de riesgo inesperados, trabajamos con nuestros clientes para determinar con gran precisión su apetito de riesgo y sus objetivos de inversión. Sobre esta base, en los últimos años hemos podido evaluar y adquirir para nuestros clientes inmuebles residenciales y comerciales en Alemania, España, Inglaterra, Escandinavia y los Estados Unidos.

Uno de los aspectos más importantes de la adquisición de bienes inmuebles es la gestión, a menudo subestimada, que es un componente importante de una propiedad de alto rendimiento. Esto no sólo es cierto para la agricultura de administración intensiva, sino para todo tipo de bienes inmuebles. Las administraciones profesionales y de confianza son raras y a menudo muy ocupadas. Gracias a nuestra red de socios de larga data, ya hemos podido ofrecer apoyo a muchos clientes.

Otro punto importante es el análisis de los aspectos fiscales y de herencia de una adquisición inmobiliaria en el extranjero.

El trabajo de FINAD incluye no sólo la evaluación (due diligence) de la propiedad y el apoyo en cuestiones legales y fiscales después de la adquisición, sino también la supervisión de los terceros socios a los que se les ha confiado la gestión de la propiedad.

 

Agricultura y silvicultura
Las inversiones en agricultura y silvicultura son inversiones en inmuebles así como en materias primas, a saber, madera y/o alimentos. Además, existe la posibilidad relativamente nueva de almacenar CO2 en los bosques, que también ha sido descubierta como un modelo de negocio.

En los últimos años, nuestros clientes han invertido en tierras agrícolas y forestales en Alemania y Austria, la República Checa y Eslovaquia, Suecia y Noruega, el este del Canadá y los Estados Unidos, Uruguay y Argentina. Además, se han ofrecido zonas en Letonia, Escocia, Francia e Italia de forma esporádica, que hemos estudiado.

La primera pregunta suele ser sobre el precio. Sin embargo, según nuestra experiencia, la comparación de los precios por hectárea no es muy útil, ya que al comparar los precios hay que tener en cuenta tanto las existencias como el aumento de la madera. No obstante, la siguiente tabla debería intentar dar una visión general. No se incluyen los países en los que la adquisición de tierras se ha hecho difícil para los extranjeros, como Nueva Zelandia, o que son políticamente inestables, como África o América del Sur.

En Europa en particular, como por ejemplo en Alemania, Austria y Suecia, pero también en Italia y Francia, el precio por hectárea atraviesa una curva, dependiendo del tamaño de la zona.

Ejemplo Alemania:
Áreas muy pequeñas hasta 10 o máximo 20 hectáreas son aproximadamente dos veces más caras que las zonas entre 20 y 75 hectáreas (tamaño de caza propio). Las cacerías pequeñas entre 75 y 200 hectáreas son a su vez más caras en relación con el precio por hectárea que las cacerías muy grandes.

Las áreas de bosque muy pequeñas y las cacerías propias más pequeñas se adquieren con un alto grado de afición y menos por razones económicas. La combinación de una «hucha» segura y el valor recreativo hace subir las ofertas. A partir de un cierto tamaño, los «pequeños inversores» caen y adquieren principalmente compradores con intereses económicos. Estos entonces abandonan de nuevo su propio tamaño de caza, ya que el salto de precio no es representativo para ellos. A partir de un tamaño de más de 500 hectáreas la rentabilidad juega un papel de nuevo y el recargo por afición cae. Por lo tanto, una inversión en agricultura y silvicultura rara vez está exenta de emoción. Un caso clásico para un consultor independiente y objetivo…

 

Conclusiones
Después de tratar las lecciones de la crisis de Corona en nuestra serie, nos gustaría concluir señalando dos aspectos cruciales y actuales de una inversión inmobiliaria:

En la discusión sobre los impuestos sobre la propiedad, los bienes inmuebles se consideran a menudo «presa fácil», ya que son inamovibles según su nombre, es decir, no pueden escapar a los impuestos tan fácilmente como los bienes muebles. Este riesgo sólo puede minimizarse mediante una distribución geográfica adecuada de los activos inmobiliarios. Por eso es tan importante para nosotros la orientación internacional de nuestros servicios.

Para muchos inversores, la necesidad de una buena inversión se complementa con el deseo de poseer un activo en una parte del mundo que ofrezca seguridad, estabilidad y refugio en tiempos de crisis. La crisis de Corona nos ha enseñado cómo el cierre, especialmente a nivel nacional, no sólo ha llevado a restricciones económicas, sino sobre todo, en pocos días, a una restricción masiva de la libertad personal y de la libertad de viajar. Una “huida» a Nueva Zelanda, por ejemplo, probablemente habría sido casi imposible de organizar. Incluso cruzar las fronteras de la Unión Europea se hizo casi imposible sin el pasaporte adecuado o los miembros de la familia en el país específico. Especialmente si se está planeando una crisis personal o familiar, también se debe considerar qué países serían accesibles en tal caso, cómo y en qué plazo de tiempo.

por el Dr. Clemens Gregor y el Dr. Dominik Lamezan-Salins