Immobilien: Direkt oder indirekt, das ist hier die Frage

Knapp die Hälfte aller Mietwohnungen in der Schweiz gehört Privatpersonen. Der Anteil ist von 2000 bis 2019 zwar von 57 auf 49 Prozent gefallen, weil Anlagestiftungen und Pensionskassen Anlagealternativen gesucht haben und in Mehrfamilienhäuser investiert. Immobilien sind nach wie vor beliebt bei Privatanlegerinnen und -anlegern. Was für Anlagemöglichkeiten gibt es und wie unterscheiden sie sich?

Gute Gründe für ein Immobilieninvestment gibt es im Moment mindestens drei: Immobilien …

• … rentieren in Zeiten tiefer Zinsen besser als andere Anlageklassen wie Obligationen,
• … schützen als Realwert dank der steigenden Immobilienpreise vor der Teuerung und
• … korrelieren weniger mit Anlageklassen wie Aktien und reduzieren das Gesamtrisiko.

Darum gehören Immobilien in jedes breit diversifizierte Portfolio. Auch und gerade in der aktuell angespannten geopolitischen Lage. Sie können direkt, indirekt oder mit anderen in Immobilien investieren.

Direkt in Immobilien investieren

Privatpersonen besitzen und vermieten nicht nur Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen, sondern immer häufiger auch Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Jedes sechste Eigenheim, das mit einer Hypothek finanziert wird, wird vermietet. Tendenz steigend. Eine Direktinvestition in Immobilien verspricht dank Mieteinnahmen eine regelmässige Rendite und dank hoher Nachfrage Wertsteigerungen. Dafür müssen Sie die Immobilien verwalten, vermieten und in Schuss halten. Das heisst, Sie müssen die Verwaltungs- und Sanierungskosten in Ihrer Renditeberechnung berücksichtigen. Bevor Sie eine Immobilie kaufen und vermieten, sollten Sie sich über regionale Leerstandsrisiken und Renditen informieren und mit einem vertrauenswürdigen Immobilienpartner reden, der den Markt und die Gegend kennt. Wohnungen haben ein höheres Renditepotenzial als Häuser, am besten rentieren Gewerbeliegenschaften.

Indirekt in Immobilien investieren

Wenn Sie das Objektrisiko lieber auf viele Immobilien verteilen oder sich nicht um Ihre Liegenschaften kümmern wollen, gibt es einige Alternativen für Privatanlegerinnen und -anleger:

• Mit Anteilscheinen von Immobilienfonds oder Aktien von Immobiliengesellschaften investieren Sie indirekt in einen Korb von Immobilien. Das können bebaute oder unbebaute Grundstücke, Bürohäuser, Gewerbeliegenschaften oder Wohnhäuser im In- oder Ausland sein. Obwohl Immobilienanlagen langfristig sind, sollten Sie darauf achten, dass die Anteilscheine beziehungsweise Aktien an einer Börse gehandelt werden und der Markt liquide ist.
• Ein Immobilien-ETF bildet einen Index nach. Dafür investiert der ETF im richtigen Verhältnis in Immobilienfonds oder Immobiliengesellschaften. Im Gegensatz zu Fonds werden ETF passiv verwaltet und korrelieren stärker mit dem Aktienmarkt, falls der Immobilienaktienanteil hoch ist. In der Schweiz werden nur wenige Immobilien-ETF gehandelt. Im Ausland müssen Sie neben dem Kurs- auch das Währungsrisiko tragen.
• Ein Real Estate Investment Trust besitzt, finanziert und verwaltet Immobilien. REIT versprechen höhere Renditen als andere indirekte Immobilienanlagen, weil für sie geringere Regulierungen gelten. Ausserdem sind sie weniger diversifiziert als Fonds. In der Schweiz werden keine REIT gehandelt. . Wenn Sie zum Beispiel in den USA oder in Deutschland in REIT investieren, müssen Sie die Volatilität der Aktienkurse und Währungen bedenken.

Mit anderen in Immobilien investieren

Ein Club Deal verbindet die Vorteile direkter und indirekter Immobilieninvestitionen. Ein unabhängiger Berater sucht

Ein Club Deal verbindet die Vorteile direkter und indirekter Immobilieninvestitionen. Ein unabhängiger Berater sucht Privatpersonen, die gemeinsam attraktive Immobilien kaufen oder interessante Immobilienprojekte entwickeln und vermieten oder verkaufen. Die Co-Investoren kaufen beispielsweise gemeinsam Land, bauen ein Mehrfamilienhaus und verkaufen die Wohnungen im Stockwerkeigentum oder vermieten sie. Der Anlagehorizont wird am Anfang festgelegt, das Risiko ist kalkulierbar. Das Ziel ist eine Eigenkapitalrendite von bis 15-20 Prozent im Jahr, abhängig von der Club-Deal-Struktur und vom Objekt. Dieselben Co-Investoren können gleichzeitig auch mehrere Immobilien kaufen oder Projekte entwickeln, ohne sich um operative Aufgaben kümmern zu müssen. So minimieren Sie das Risiko und optimieren die Rendite.
Crowdinvesting ist eine neue Spielart von Miteigentum. Auf Onlineplattformen können Privatanlegerinnen und -anleger Anteile an Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Bauland kaufen (ab 100’000 Franken, inklusive Grundbucheintrag) und sich den Kaufpreis und die monatlichen Auszahlungen teilen.

Fazit

Die Wahl der passenden Immobilienanlage hängt von vielen Faktoren ab. Wenn Sie die Kontrolle behalten und jede Entscheidung allein fällen wollen, investieren Sie direkt. Falls Ihnen die Zeit dafür fehlt, sollten Sie indirekt anlegen und einen Teil der Arbeit und Verantwortung delegieren. Damit geben Sie aber die Kontrolle teilweise aus der Hand. Darum ist ein unabhängiger Berater sinnvoll, der alle Immobilienanlagen gründlich prüft, in der Immobilienszene gut vernetzt ist und sich genauso gut mit Immobilien wie mit Steuerfragen und Nachlassthemen auskennt. Dann zahlt sich die Investition in Immobilien aus.

«Vermögende Anlegerinnen und Anleger, die schon direkt in Immobilien investiert sind und ihr Portfolio breiter diversifizieren wollen, sollten sich Gedanken über einen Club Deal machen.»